《土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解》共分6章，第1，2章主要论述我国土地制度沿革以及国有土地使用权出让制度，让读者对我国土地招拍挂制度有一个系统的了解。第3章专门针对如何客观评估项目价值的问题进行深入探讨。第4，5章是《土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解》的核心，详解两个在北京最有影响的招拍挂项目，通过经典案例分析的方法让读者全面感受项目竞买全过程。第6章首先对土地招拍挂进行总结，然后就如何解决土地供求均衡，完善住房保障制度提出一些个人建议。

《土地招拍挂与竞买：土地竞买理论与案例详解》可供房地产开发、建设管理、资源管理等专业的科研人员、管理人员、相关院校的师生和相关行业的从业人员阅读和参考。

刘露军，男，1972年7月出生，北京大学MBA，注册房地产估价师，现任北京城建投资发展股份有限公司（股票代码600266）项目拓展部经理，近几年一直致力于房地产市场研究、项目策划和项目拓展工作。先后参与了数十个房地产项目的竞买和收购工作，其成功案例包括2006年中标广渠路36号地（46万平方米），2005年摘牌石榴庄住宅项目（22万平方米），股权收购动感花园项目公司（12万平方米）等，具有丰富的实战经验。由于工作出色，先后获得了北京城建投资发展股份有限公司特殊贡献奖、北京市经济技术创新标兵等荣誉。

第1章中国土地制度及改革1

1.1我国的土地制度简介1

1.1.1土地制度概述1

1.1.2土地所有制3

1.1.3土地权属5

1.2房地产用地制度及改革10

1.2.1计画经济下的传统城市土地使用制度阶段10

1.2.2土地从无偿划拨向有偿出让转轨阶段(1982-2001)11

1.2.3协定出让向公开交易过渡阶段(2001-2004)12

1.2.4土地新政全面实施阶段（2004.8.31-)15

1.3房地产用地的获取模式16

1.3.1概述16

1.3.2土地一级开发及其模式17

1.3.3开发商在一级市场获取土地使用权的方式19

1.3.4开发商在二级市场获取土地使用权的方式21

1.4香港房地产用地制度简介22

1.4.1香港地产发展回顾22

1.4.2香港土地出让制度24

1.4.3香港勾地制度简介28

1.4.4香港土地出让制度的启示与建议30

第2章土地使用权出让制度32

2.1概述32

2.1.1土地使用权出让定义32

2.1.2土地使用权出让方式32

2.1.3土地使用权出让的用地类型及最高年限34

2.1.4土地使用权出让的程式36

2.1.5土地使用权出让契约及一级开发补偿协定38

2.1.6土地出让过程中的规划管理41

2.1.7招标、拍卖和挂牌的管理41

2.2协定出让42

2.2.1适用範围42

2.2.2价格管理43

2.2.3出让程式43

2.3招标出让46

2.3.1适用範围46

2.3.2出让程式46

2.4拍卖出让48

2.4.1适用範围48

2.4.2出让程式48

2.5挂牌出让49

2.5.1适用範围49

2.5.2出让程式50

2.6土地招拍挂实施情况51

2.6.1概述51

2.6.2北京市近三年土地公开交易市场情况52

2.6.3存在问题分析53

附录A招标经典案例：广州富力以31.5889亿元勇夺2002年北京地王55

附录B拍卖经典案例：天鸿PK顺驰，拍出9.05亿天价56

附录C挂牌经典案例：摘牌温泉地块，麵粉贵过麵包57

附录D国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让流程图（北京）59

第3章招拍挂项目价值评估62

3.1概述62

3.1.1相关概念介绍62

3.1.2招拍挂项目价值评估63

3.2市场比较法63

3.2.1市场比较法估价程式64

3.2.2运用市场比较法应注意的问题66

3.2.3实例分析66

3.3假设开发法68

3.3.1假设开发法估价程式68

3.3.2运用假设开发法应注意的问题68

3.3.3实例分析69

3.4成本法和基準地价修正法70

3.4.1成本法估价程式70

3.4.2基準地价修正法估价程式71

3.4.3实例分析71

3.5小结73

3.5.1关于竞买价格73

3.5.2关于招拍挂底价74

第4章挂牌项目经典案例详解75

4.12005年北京地王--清河毛纺厂项目简介75

4.1.1项目简介75

4.1.2挂牌档案解读76

4.2项目价值分析77

4.2.1区域市场分析77

4.2.2项目SWOT分析78

4.2.3项目价值分析80

4.3项目竞买回顾80

4.3.1挂牌竞价过程回顾81

4.3.2项目价值的再认识81

4.3.3小结82

附录E清河项目摘牌可行性研究报告83

第5章招标项目经典案例详解105

5.12006年北京地王--广渠路36号项目简介105

5.1.1地块位置及现状105

5.1.2地块规划指标105

5.1.3地块交通及生活配套107

5.1.4地块SWOT分析109

5.2招标档案分析110

5.2.1招标程式110

5.2.2投标资料準备110

5.2.3评标标準111

5.2.4付款进度112

5.2.5其他问题112

5.2.6投标分析113

5.3竞买情况回顾114

5.3.1投标过程回顾114

5.3.2小结116

5.4招标规则精解117

5.4.1土地招标情况概述117

5.4.2投标流程分析117

5.4.3评标规则精解118

5.4.4两限房用地评标规则分析119

5.4.5经济适用房评标规则分析122

5.4.6招标档案中存在陷阱分析122

附录F《北京市丰台区宋家庄顺八条八号地块经济适用住房项目》评标标準及说明124

附录G投标档案摘要129

第6章总结和建议1706.1总结170

6.1.1土地公开出让符合市场发展规律170

6.1.2土地成交价格增长迅速170

6.1.3供求失衡是价格飞涨的重要原因171

6.1.4土地供应的方式和标準值得商榷174

6.1.5保障住房制度存在误区175

6.2建议176

6.2.1切实提高土地供应效率，系统解决土地供求失衡176

6.2.2充分利用市场槓桿引导市场需求177

6.2.3规範土地供应的程式和标準178

6.2.4建立合理的住房保障制度178

参考文献296