【发布单位】临沂市
【发布文号】
【发布日期】2001-12-25
【生效日期】2001-12-25
【失效日期】
【所属类别】地方法规
【档案来源】

临沂市土地市场管理暂行办法

第一章总则
第一条为进一步深化土地使用制度改革,规範土地使用权交易行为,建立公开、公平、公正的土地市场,切实防止国有土地资产的流失,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规和政策,结合我市实际,制定本办法。
第二条本市行政区域内土地使用权出让、租赁、作价出资(入股)和转让、出租、抵押等,适用本办法。
第三条土地市场应当遵循公开、公平、公正的原则,任何单位和个人不得非法干预。
第四条以下应当通过招标、拍卖或挂牌等方式进入土地市场公开进行:
(一)土地使用权出让;
(二)土地使用权租赁;
(三)国家以土地使用权作价出资(入股);
(四)土地使用权转让、出租、抵押;
(五)集体建设用地使用权的流转,包括农民集体所有建设用地使用权的转让、出租、作价出资(入股)、联营联建、抵押等;
(六)因人民法院判决、裁定、调解而引起土地的使用权转移;
(七)划拨土地使用权交易;
(八)其他应当在土地市场公开进行交易的。
第五条临沂市土地使用制度改革与审批领导小组对土地市场的管理工作进行指导、监督,并对重大问题进行决策。
市、县国土资源行政主管部门负责本辖区範围内土地市场的管理工作。
计画、财政、工商、建设、规划、房管、价格等部门按照各自职责密切配合,搞好土地市场的管理工作。
第二章土地使用权出让
第六条土地使用权出让,是指国家将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用者,由土地使用者向国家一次性支付土地使用权出让金和其他费用的行为。
第七条除本办法第五十四条规定可以採用划拨方式提供用地外,其他建设需要使用国有土地的,必须依法实行出让等方式有偿使用。以出让方式获取国有土地使用权的土地使用者,应当与市、县国土资源行政主管部门签订土地使用权出让契约。
对原划拨用地,因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合《划拨用地目录》的,应依法实行出让等有偿使用方式。
对出让土地,凡改变土地用途、容积率的,应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
第八条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地70年;
(二)工业用地50年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(四)商业、旅游、娱乐用地40年;
(五)综合或其他用地50年。
第九条土地使用权出让可採取招标、拍卖、协定三种方式。
商业性房地产开发用地和其他土地供应计画公布后,同一地块有两个以上意向用地者,市、县国土资源行政主管部门必须依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。
确实不能採用招标、拍卖方式的,方可採用协定方式。採用协定方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协定价格,协定结果向社会公开。
第十条进行招标拍卖活动,事前应制定招标、拍卖档案和投标竞买规则,并发布招标、拍卖公告。招标、拍卖的具体程式按《临沂市国有土地使用权招标拍卖办法》的规定进行。
第十一条市、县人民政府价格行政主管部门和国土资源行政主管部门应根据基準地价及标定地价制定协定出让最低价标準。土地使用权协定出让不得低于协定出让最低价。
土地使用权以招标、拍卖方式出让时,应设立招标底价、拍卖保留价。未达到规定人数和招标底价、拍卖保留价的,停止该幅土地使用权的招标、拍卖活动。
第十二条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证。
第三章土地使用权租赁
第十三条土地使用权租赁是指市、县人民政府将国有土地在一定期限内出租给土地使用者,由土地使用者支付租金的行为。
第十四条除法律、法规另有规定的外,境内外的自然人、法人和其他组织可以通过租赁方式取得国有土地使用权,进行土地开发、利用和经营。
经营性房地产开发用地,无论是利用原有的建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。
通过租赁方式取得的国有土地使用权,不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。
第十五条国有土地租赁可以採用招标、拍卖或者协定方式,有条件的,必须採取招标、拍卖方式。採用协定方式租赁国有土地的租金,不得低于租赁底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标準,协定租赁结果要报上级国土资源行政主管部门备案,并向社会公布,接受上级国土资源行政主管部门和社会监督。
第十六条国有土地租赁期限由租赁双方约定,但不得超过法律、法规规定的出让同类土地使用权的最高期限。
企业法人租赁国有土地的期限不得超过其营业执照载明的营业期限。
第十七条国有土地的租金标準,由市、县国土资源行政主管部门根据当地基準地价,结合用地性质、租赁期限、地块区位等因素制定,报同级人民政府批准后公布执行。
在国有土地租赁期限内,租金标準可以根据市、县人民政府公布的基準地价进行定期调整。
市、县人民政府财政行政主管部门和价格行政主管部门依照其法定职责,对租金标準的制定和执行进行监督。
第十八条租赁期限6个月以上的国有土地租赁,应当由市、县国土资源行政主管部门(出租人)与土地使用者(承租人)签订租赁契约。租赁契约内容应当包括出租人、承租人、出租宗地的位置、範围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标準、支付时间和支付方式、土地租金标準调整的时间和调整辐度、出租人和承租人的权利义务等。
出租人应当按照租赁契约约定的期限和条件,向承租人交付租赁的土地。
承租人应当按照租赁契约约定的金额、期限和方式,向出租人支付租金。
第十九条租赁国有土地的,应当按照建设用地审批程式报有批准权的人民政府批准,承租人应当自批准之日起30日内申请办理国有土地使用权登记手续,领取国有土地使用证。
第二十条承租人应当按照租赁契约约定的土地用途进行土地开发、利用和经营。
在国有土地租赁期限内承租人需改变租赁契约约定的土地用途的,应当经出租人和核发建设用地规划许可证的城市规划行政主管部门同意,变更原租赁契约,并报有批准权的人民政府批准。
第二十一条租赁期限届满前,租赁土地不得擅自收回;因社会公共利益需要并经原批准租赁土地的人民政府批准,出租人可以提前收回租赁土地。
提前收回租赁土地的,出租人应当在收回土地6个月前,将收回地块的座落、四至範围、收回理由、收回日期书面通知承租人,并予以公告。
提前收回租赁土地的,出租人应当给予承租人适当补偿。补偿标準由出租人与承租人根据地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值及租赁期限的余期等因素协商确定;经协商不能确定的,由原批准租赁土地的人民政府裁决。
第二十二条租赁期限届满前,承租人要求中止契约的,应当在中止前6个月向出租人提出,并承担违约责任;租赁契约另有约定的,依照约定。
第二十三条承租人可以续租国有土地。需要续租的,应当在租赁期限届满前6个月向市、县国土资源行政主管部门提出申请。除因社会公共利益需要收回的外,有批准权的人民政府应当準予续租。
承租人未申请续租或者申请续租未获批准的,市、县人民政府可以在租赁期限届满后无偿收回租赁土地,地上建筑物、构筑物和其他附着物按租赁契约的约定处置。
第四章国家以土地使用权作价出资(入股)
第二十四条国家以土地使用权作价出资(入股),是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有。
第二十五条根据国家产业政策,须由国家控股的关係国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业,改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的,涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府国土资源行政主管部门批准,可以採取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。
对企业新增用地,使用政府新徵用土地的,不能採取国家以土地使用权作价出资(入股)方式。
第二十六条採取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置的土地使用权,允许依法按照土地使用权出让契约的规定转让、出租、抵押,改变用途的应补缴不同用途的土地使用权出让金差价。
第五章土地使用权转让
第二十七条土地使用权转让,是指以出让、租赁、作价出资(入股)等方式取得的土地使用权,土地使用者通过出售、交换、赠与、联营联建等方式,将土地使用权再转移的行为。
第二十八条出让或租赁国有土地使用权转让,必须具备下列条件,方可转让:
(一)具有《土地使用权出让契约》或《土地使用权租赁契约》和《国有土地使用证》;
(二)已交清全部土地使用权出让金、租金和全部税费;
(三)符合契约规定的用途和规划建设要求;
(四)除出让金、租金外,投入开发建设资金已达到契约规定的总投资额25%以上。
第二十九条土地使用权转让,由转让人和受让人签订转让契约,契约中应当载明出让契约或租赁契约中的权利、义务随之转移。
第三十条转让土地使用权使用年限的计算应为土地使用权出让契约或租赁契约规定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第三十一条土地使用权转让时,其地上建筑物、构筑物和其他附着物随之转让;地上建筑物、构筑物和其他附着物转让时,其使用範围内的土地使用权随之转让。地上建筑物、构筑物和其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、构筑物和其他附着物使用範围内的土地使用权。
第三十二条国有土地使用权转让,转让双方必须如实申报成交价格。国土资源行政主管部门要根据基準地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。
第三十三条土地使用权转让后,受让人改变原土地使用权出让契约或租赁契约规定的土地用途的,必须取得原出让人、租赁人和规划行政主管部门的同意,签订出让契约、租赁契约变更协定或者重新签订土地使用权出让契约、租赁契约,相应调整土地使用权出让金、租金。
第三十四条土地使用权和地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权转让时,当事人应在转让契约签订之日起30日内到土地所在地的国土资源行政主管部门和房产行政主管部门办理土地使用权、房产所有权过户登记手续,未经过户登记的,转让行为无效。
第六章土地使用权出租
第三十五条土地使用权出租,是指土地使用者作为出租人将依法取得的土地使用权随同地上建筑物、构筑物和其他附着物出租给承租人使用,承租人向出租人支付租金的行为。
第三十六条经出让、租赁或作价出资(入股)方式取得的土地使用权可以出租。
土地使用权出租年限,不得超过原出让契约或租赁契约规定的有效年限。
第三十七条土地使用权出租时,出租双方应当签订出租契约,并于契约签订之日起30日内到原负责土地登记的人民政府国土资源行政主管部门办理土地使用权出租登记,核发土地他项权利证明书。未按规定办理登记的,其出租行为无效。
出租契约不得违背国家法律、法规及土地使用权出让契约或租赁契约的规定。
第三十八条土地使用权出租期间,出租人必须继续履行土地使用权出让契约或租赁契约。
土地使用权出租后,承租人改变原出让契约或租赁契约规定的土地用途的,应经国土资源行政主管部门和规划行政主管部门批准后,由出租人到国土资源行政主管部门签订变更出让、租赁契约,并相应调整出让金、租金。
以营利为目的,房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的,应将租金中所含土地收益上缴国家。
第三十九条出租期满,出租契约终止,出租人应自契约终止之日起30日内到原负责土地登记的国土资源行政主管部门办理注销登记。
第七章土地使用权抵押
第四十条土地使用权抵押,是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的土地使用权拍卖所得的价款优先受偿。
第四十一条以出让、租赁、作价出资(入股)方式取得的土地使用权可以抵押;划拨土地使用权经批准可以抵押。
经县级人民政府国土资源行政主管部门登记的集体荒地土地使用权和乡(镇)村企业集体建设用地使用权可以进行抵押,其他类型的集体土地使用权不得抵押。
第四十二条集体荒地土地使用权和乡(镇)村企业集体建设用地使用权抵押须经被抵押土地的土地所有者同意,并出具书面证明。
乡(镇)村企业集体建设用地使用权抵押的,集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括:在实现抵押权时同意按法律规定的土地徵用标準补偿后转为国有土地,征地费是否作为清偿资金等内容。
集体土地所有者在出具同意乡(镇)村企业集体建设用地使用权抵押的书面证明前,须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。
第四十三条土地使用权抵押时,其地上建筑物、构筑物和其他附着物随之抵押;地上建筑物、构筑物和其他附着物抵押时,其相应土地使用权也随之抵押。
土地使用权抵押年限,不得超过原出让契约或租赁契约规定的有效年限。
土地使用权抵押期间,抵押人必须继续履行土地使用权出让契约或租赁契约。
第四十四条土地使用权抵押时,抵押双方应当签订抵押契约,并于契约签订之日起30日内到原负责土地登记的国土资源行政主管部门办理土地使用权抵押登记,核发土地他项权利证明书。
未按规定办理登记的,抵押行为无效。
抵押契约不得违背国家法律、法规及土地使用权出让契约或租赁契约的规定。
第四十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押的土地使用权的价值。土地使用权抵押后,该土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。
第四十六条抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押土地使用权的,应当通知抵押权人并告知受让人转让土地使用权已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
转让抵押土地使用权的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押土地使用权。
抵押人转让抵押土地使用权所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
第四十七条抵押人到期未能履行债务或者在抵押契约有效期内宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押契约的规定处分抵押财产,并享有优先受偿权。
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,受让人应当依法与土地所在地的国土资源行政主管部门签订土地使用权出让契约,从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后,抵押权人可优先受偿。
土地使用权抵押契约签订后,土地上新增的建筑物、构筑物和其他附着物不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的土地使用权时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押的土地使用权一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
第四十八条因处分抵押物而获得土地使用权和地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权的,应于30日内到土地所在地的国土资源行政主管部门和房产行政主管部门办理土地使用权、房产所有权变更登记。
抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的,应当按照规定办理注销登记。
第八章土地使用权终止
第四十九条土地使用权因出让契约、租赁契约规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第五十条国土资源行政主管部门应在土地使用权到期前60日通知土地使用者,办理土地使用权终止手续。
土地使用者应按时到国土资源行政主管部门办理土地使用权终止注销登记。
第五十一条土地使用权届满,土地使用权和地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权由市、县人民政府无偿取得。
土地使用权届满,土地使用者可以提前6个月向国土资源行政主管部门申请续期,经批准,重新签订出让契约或租赁契约,支付出让金或租金并办理登记手续。
第五十二条出让期或租赁期未满的土地使用权一般不提前收回,在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,必须提前收回土地使用权的,可以依照有关法律规定,提前收回土地使用权,并根据土地使用者已使用的年限、开发和利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第九章划拨土地使用权
第五十三条划拨土地使用权,是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者无偿交付给土地使用者使用的土地使用权。
第五十四条经县级以上人民政府依法批准,国家机关和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等设施用地可以以划拨方式取得土地使用权。
第五十五条划拨土地使用权未经依法批准不得自行转让。
经县级以上人民政府国土资源行政主管部门批准,可以转让。
划拨土地使用权準予转让的,应由受让人办理出让手续,缴纳土地使用权出让金。经批准保留划拨土地性质进行转让的,可不办理出让手续,但转让人应当按照有关规定缴纳土地收益。
以划拨方式取得的土地使用权需要抵押的,应当先进行地价评估,由市、县人民政府国土资源行政主管部门核定土地使用权出让金,抵押所担保的债务不得超过扣除出让金后的土地价值。
在实现抵押权时,应当从土地使用权拍卖或者转让所提的价款中缴纳相当于土地使用权出让金款额后,抵押权人方可依法受偿。
以划拨方式取得的土地使用权,需要改变土地用途进行经营性活动的,应当向市、县人民政府规划、国土资源行政主管部门提出申请,报有批准权的人民政府批准。準予改变土地用途的,应当依法办理土地使用权有偿使用手续,缴纳土地使用权有偿使用费。
划拨土地使用权採取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置的,土地使用者应与市、县人民政府国土资源行政主管部门签订土地使用权出让契约,办理出让手续。
第五十六条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的,由市、县国土资源行政主管部门报同级人民政府批准后,无偿收回划拨土地使用权,纳入政府土地储备。
对划拨土地使用权,市、县人民政府可以依据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回,纳入政府土地储备。
无偿收回划拨土地使用权时,对地上建筑物、构筑物和其他附着物,市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
第十章罚则
第五十七条土地使用者未按出让契约规定的用途、期限和条件开发、利用土地的,由市、县国土资源行政主管部门给予警告,责令其限期改正;逾期不改正的,按照《中华人民共和国土地管理法》第八十条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三条规定,由市、县国土资源行政主管部门责令交还土地,处以每平方米10元以上30元以下罚款。
承租人不按租赁契约约定的用途进行土地开发、利用和经营的,按照《山东省国有土地租赁办法》第二十五条规定,由市、县国土资源行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除契约,无偿收回租赁土地使用权,并有权请求违约赔偿。
第五十八条按照《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第四十七条和《山东省国有土地租赁办法》第二十四条规定,土地使用者逾期未按出让契约或租赁契约约定支付土地使用权出让金或租金的,市、县人民政府国土资源行政主管部门有权解除契约,无偿收回土地使用权,并可请求违约赔偿。
市、县人民政府国土资源行政主管部门未按出让契约或租赁契约约定提供土地使用权的,土地使用者有权解除契约,并可请求违约赔偿。
第五十九条依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的,按照《中华人民共和国土地管理法》第八十条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三条规定,由市、县国土资源行政主管部门责令交还土地,处以每平方米10元以上30元以下罚款。
第六十条擅自转让、出租、抵押土地使用权的,按照《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第四十九条规定,市、县人民政府国土资源行政主管部门责令其限期改正,拒不改正的,没收非法所得;市、县人民政府依法收回土地使用权,没收地上建筑物、构筑物和其他附着物或限期拆除。
第六十一条擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的,按照《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第五十条规定,其转让、出租、抵押行为无效,市、县人民政府国土资源行政主管部门没收非法所得,并处以非法所得50%以下的罚款。
第六十二条擅自将农民集体所有的土地使用权出卖、转让或者出租用于非农业建设的,按照《中华人民共和国土地管理法》第八十一条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条规定,由市、县人民政府国土资源行政主管部门责令限期改正,没收非法所得,并处以非法所得5%以上20%以下罚款。
第六十三条未按规定进行土地使用权出让、租赁、转让、出租、抵押登记的,按照《山东省土地登记条例》规定,由负责登记的国土资源行政主管部门责令其限期补办登记手续;逾期不补办的,视为非法占用土地,可处以每平方米15元以下罚款。
第六十四条土地使用权出让金、租金、罚没款全额上缴同级财政,专项用于城市建设和土地开发整理,不得截留或挪作他用。对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,对责任人员由其所在单位或上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十五条国土资源行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
第六十六条当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请複议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请複议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十一章附则
第六十七条集体建设用地使用权的流转,按照《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》执行。
第六十八条城市规划区内居民住宅用地使用权出让、租赁、转让、出租、抵押,适用本办法。
第六十九条本办法自发布之日起30日后施行。《临沂市国有土地使用权出让和转让暂行办法》(临政发〔1995〕103号)、《临沂市对非法转让、出租、抵押划拨国有土地使用权行为的处罚办法》(临政发〔1995〕103号)、《临沂市人民政府关于城市规划区内划拨土地使用权的暂行管理办法》(临政发〔1996〕115号)、《临沂市人民政府关于临沂城规划区内居民住宅用地使用权出让、转让暂行办法》(临政发〔1996〕116号)、《临沂市城市规划区内土地一级市场管理暂行规定》(临政发〔1999〕54号)同时废止。
2001年12月25日